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首瑞日报:对房地产销售和新开工企稳反弹时间的分析

时间:2022-06-08 14:18:12 来源:管理员 点击:210

  在考虑疫情因素,“环境变量”以及历史周期规律之后,我们认为,房地产销售企稳反弹的时间,乐观情形是第三季度末(后续有较大力度的刺激政策出台),略悲观情形是第四季度中。房企更倾向于“自保”,“高杠杆高周转”的经营模式已是穷途末路,房企销售与新开工同步变化的规律可能会被打破。未来待房地产销售反弹后,即使房企现金流状况得到较大改善,新开工可能会迟于房地产销售反弹的时间。

首瑞日报:对房地产销售和新开工企稳反弹时间的分析


  1.本轮疫情对楼市的冲击大于武汉疫情对楼市的冲击


  (1)在武汉疫情爆发后,新开工面积同比和商品房销售面积同比在当年2月降幅最大,在当年5月随即转负为正(参见图1和图2)。照此推算,在不考虑房地产行业内生性下滑的情况下,仅考虑疫情因素,至少需要2-3个月时间,房地产销售和新开工等主要指标同比增速才能转正。


  (2)本轮疫情对居民消费预期的冲击或大于武汉疫情。武汉疫情发生后一个月,即当年3月核心一、二线城市销售同比下降40%左右,随后许多热门城市出现“万人摇号”的情形,带动了全国楼市复苏。而上海疫情发生后一个月,即5月核心一、二线城市销售同比下降50%左右,几乎腰斩(参见图3)。同时,在居民信贷条件明显改善的情况下,居民中长期贷款同比增速降幅快速扩大,可见本轮疫情冲击对居民购房消费的预期冲击之大(参见图4)。


  2.对比武汉疫情,“三道红线”和“两个集中”是最大的环境变量


  2020年上半年三度降准,LPR利率两度下调,5年期以上LPR累计降幅达15个基点。2021年12月至今已有两轮降准,5年期以上LPR两次条降,首套房房贷利率下限再降20个基点。相比于2020年上半年,房地产行业流动性和购房成本似乎改善不少。但是,2020年下半年后,两个重磅的环境变量出现,即“三道红线”和“两个集中”,在较大程度上管住了资金流向房地产行业的阀门,更改变了市场主体(房企、居民和银行)的预期(参见图5和图6)。所以,我们发现,目前高频数据仍然显示商品房成交面积并未明显改善(参见图7)。因此,我们可以判断,即使有信贷政策刺激,“三道红线”和“两个集中”这两个环境变量也将延缓房地产行业反弹的速度。


  3.从周期规律来看,房贷利率变化领先房地产销售情况变化1-2个季度


  从房贷利率传导至居民资产负债表,进而改变房地产销售情况的历史规律来看,在房贷利率发生显著变化后,房地产销售情况变化需要1-2个季度的时间(参见图8)。从5月房贷利率明显调降之后推算,最乐观的情况是第三季度末,房地产销售情况才可能企稳反弹。


  但是需注意,目前居民部门杠杆率已经较高(参见图9),房贷利率下降对购房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心,短期内通过刺激销售的方式恐难以改善消费者预期;政策修补仅能够加快房地产市场“见底”,并不能马上使得房地产市场快速企稳反弹。


  综上所述,在考虑疫情因素,“环境变量”以及历史周期规律之后,我们认为,房地产销售企稳反弹的时间,乐观情形是第三季度末(后续有较大力度的刺激政策出台),略悲观情形是第四季度中。


  4.“房住不炒”的大环境或将改变以往房地产销售和新开工同步变化的规律


  从历史数据来看,房地产销售与新开工基本呈现同升同降得规律(参见图10)。这是由过去很长一段时间,房企高杠杆高周转的运营模式决定的。如今“房住不炒”的大环境以及相关的制度变量,让许多依赖原有运营模式生存的房企经营难以为继。房企更倾向于“自保”。由于房企的流动性未得到明显改善,银行等金融机构对房地产行业的预期也不会扭转。1-4月房企从银行获得的贷款累计值创2014年以来同期新低。本已捉襟见肘的房企更不会花费资金在土地购置和新开工项目。因此,未来待房地产销售反弹后,即使房企现金流状况得到较大改善,新开工可能会迟于房地产销售反弹。


  作者:上海钢联黑色产业研究服务部研究员李爽


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